
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique fréquemment utilisé pour la gestion et la location de biens immobiliers. Toutefois, il est important de connaître les règles applicables en matière d’encadrement du loyer, notamment dans le cadre des logements appartenant à une SCI. Cet article vous présente les principales dispositions légales relatives à cette question.
L’encadrement du loyer en France : principes généraux
En France, la loi encadre les loyers pour assurer un certain équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des bailleurs. L’encadrement du loyer concerne principalement les logements situés dans les zones tendues, c’est-à-dire celles où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.
Le dispositif d’encadrement des loyers a été instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il s’applique aux contrats de location de logements nus ou meublés à usage de résidence principale, y compris lorsqu’ils sont gérés par une SCI.
Les zones concernées par l’encadrement
L’encadrement des loyers s’applique dans les zones tendues, définies comme étant les agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Les zones tendues sont répertoriées dans l’arrêté du 10 août 2021.
Actuellement, le dispositif d’encadrement des loyers est en vigueur à Paris et dans certaines communes de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), ainsi qu’à Lille. D’autres villes, comme Lyon ou Bordeaux, pourraient mettre en place cet encadrement dans les années à venir.
Le mécanisme d’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers repose sur la fixation d’un loyer de référence, qui varie en fonction du type de logement (nu ou meublé), de sa localisation, de sa superficie et de son époque de construction. Le loyer de référence est déterminé par les préfets, sur la base des données fournies par les observatoires locaux des loyers.
Pour les logements appartenant à une SCI, comme pour les autres bailleurs, le loyer pratiqué ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé à 120% du loyer de référence. En cas de non-respect de cette règle, le locataire peut demander la réduction du loyer auprès du propriétaire ou saisir la commission départementale de conciliation.
Les exceptions à l’encadrement des loyers
Il existe certaines exceptions à l’encadrement des loyers, notamment pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Ces caractéristiques doivent être appréciées au cas par cas et peuvent concerner, par exemple, la présence d’un jardin ou d’une terrasse, une vue exceptionnelle, une hauteur sous plafond particulièrement élevée ou encore des prestations haut de gamme.
Toutefois, pour bénéficier de cette exception, le bailleur (y compris une SCI) doit mentionner dans le contrat de location les éléments justifiant ce dépassement du loyer de référence majoré. Le locataire peut contester ce dépassement devant la commission départementale de conciliation.
La révision du loyer en cours de bail
Pour les logements appartenant à une SCI, comme pour les autres locations soumises à l’encadrement des loyers, la révision annuelle du loyer ne peut entraîner une augmentation supérieure à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Cette règle s’applique même si le loyer initial était inférieur au loyer de référence majoré.
En conclusion, les logements appartenant à une SCI sont soumis aux mêmes règles d’encadrement des loyers que ceux détenus par des particuliers ou d’autres types de sociétés. Il est donc essentiel pour les propriétaires et les locataires de bien connaître ces règles afin de garantir une location conforme au cadre légal.