La législation sur la copropriété connaît une véritable révolution. Des changements majeurs impactent désormais la vie des copropriétaires et des syndics. Décryptage des principales évolutions qui redéfinissent les règles du jeu.
La loi ELAN : un tournant décisif pour la copropriété
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) adoptée en 2018 a marqué un tournant dans la gestion des copropriétés. Elle a introduit des modifications substantielles visant à simplifier et moderniser le fonctionnement des copropriétés. Parmi les mesures phares, on note la possibilité de tenir des assemblées générales en visioconférence, une avancée considérable facilitant la participation des copropriétaires. De plus, la loi a instauré un carnet d’information du logement, document numérique regroupant les informations techniques et juridiques du bien, favorisant ainsi la transparence lors des transactions immobilières.
Un autre aspect crucial de la loi ELAN concerne la rénovation énergétique des bâtiments. Elle impose désormais aux copropriétés de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, incitant ainsi à la mise en œuvre de travaux d’amélioration énergétique. Cette mesure s’inscrit dans une démarche plus large de lutte contre les passoires thermiques et de promotion de l’efficacité énergétique dans le parc immobilier français.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 : une refonte en profondeur
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a apporté des modifications substantielles au régime de la copropriété. Elle a notamment redéfini la notion de lot de copropriété, incluant désormais explicitement les lots transitoires et les lots spéciaux. Cette clarification juridique permet une meilleure appréhension des différents types de lots et de leurs implications dans la gestion de la copropriété.
Un autre point majeur de cette ordonnance concerne la prise de décision au sein des copropriétés. Les règles de majorité ont été assouplies pour certaines décisions, facilitant ainsi l’adoption de résolutions importantes. Par exemple, les travaux d’économie d’énergie peuvent désormais être votés à la majorité simple, contre une majorité absolue auparavant. Cette évolution vise à accélérer la rénovation énergétique des immeubles en copropriété.
L’ordonnance a introduit la notion de plan pluriannuel de travaux, obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Ce plan, établi pour une durée de 10 ans, permet d’anticiper les travaux nécessaires et de mieux gérer le budget de la copropriété sur le long terme. Cette mesure favorise une gestion plus prévisionnelle et rationnelle du patrimoine immobilier.
La loi Climat et Résilience : vers une copropriété plus verte
Adoptée en 2021, la loi Climat et Résilience a renforcé les obligations des copropriétés en matière de performance énergétique. Elle impose notamment la réalisation d’un audit énergétique pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Cet audit doit être suivi d’un projet de plan pluriannuel de travaux, visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment.
La loi introduit une nouveauté majeure : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif devient obligatoire pour toutes les copropriétés. Ce diagnostic permet d’évaluer la consommation énergétique de l’immeuble dans son ensemble, offrant ainsi une vision globale de sa performance. Les résultats de ce DPE collectif doivent être présentés chaque année en assemblée générale, incitant les copropriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique.
Un autre aspect important de cette loi concerne l’interdiction de location des passoires thermiques. À partir de 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location, suivis des logements F en 2028 et E en 2034. Cette mesure pousse les copropriétaires-bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour maintenir la rentabilité de leurs biens.
La dématérialisation : une révolution numérique dans la gestion des copropriétés
La dématérialisation des processus de gestion des copropriétés constitue une évolution majeure ces dernières années. La loi ELAN a ouvert la voie en autorisant la tenue d’assemblées générales en visioconférence, une pratique qui s’est largement répandue depuis la crise sanitaire de 2020. Cette possibilité facilite la participation des copropriétaires et permet une prise de décision plus rapide et efficace.
Au-delà des assemblées générales, la dématérialisation concerne de nombreux aspects de la vie en copropriété. Les notifications et mises en demeure électroniques sont désormais légales, simplifiant la communication entre le syndic et les copropriétaires. De même, l’extranet copropriété, rendu obligatoire pour les syndics professionnels, offre un accès permanent aux documents de la copropriété et améliore la transparence de la gestion.
La création du registre national d’immatriculation des copropriétés en 2017 s’inscrit dans cette démarche de numérisation. Ce registre, accessible en ligne, centralise les informations essentielles sur chaque copropriété, facilitant ainsi le suivi et le contrôle par les autorités compétentes.
Les nouvelles responsabilités du conseil syndical
Les évolutions législatives récentes ont considérablement renforcé le rôle du conseil syndical. Cet organe, composé de copropriétaires élus, voit ses prérogatives et ses responsabilités s’accroître. La loi ELAN a notamment introduit la possibilité pour le conseil syndical de se voir déléguer certains pouvoirs de décision, traditionnellement réservés à l’assemblée générale.
Le conseil syndical joue désormais un rôle crucial dans l’élaboration et le suivi du plan pluriannuel de travaux. Il est chargé de faire réaliser les études nécessaires et de présenter ce plan à l’assemblée générale. Cette implication accrue vise à assurer une meilleure anticipation et planification des travaux d’entretien et de rénovation de la copropriété.
De plus, le conseil syndical se voit confier un rôle de contrôle renforcé sur la gestion du syndic. Il peut désormais demander la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la désignation d’un syndic, facilitant ainsi le changement de gestionnaire si nécessaire. Cette évolution renforce le pouvoir des copropriétaires face aux syndics professionnels.
Vers une gestion plus transparente et participative
Les récentes évolutions législatives tendent vers une gestion plus transparente et participative des copropriétés. L’accès à l’information pour les copropriétaires est facilité, notamment grâce à l’extranet copropriété qui permet de consulter en temps réel les documents relatifs à la gestion de l’immeuble.
La participation des copropriétaires aux décisions est encouragée par l’assouplissement des règles de majorité et la possibilité de voter à distance. Ces mesures visent à lutter contre l’absentéisme en assemblée générale et à favoriser une gestion plus dynamique de la copropriété.
Enfin, la création du fonds de travaux obligatoire, alimenté par une cotisation annuelle, permet d’anticiper les dépenses liées aux travaux d’entretien et de rénovation. Cette mesure vise à éviter les situations de blocage liées à l’incapacité financière de certains copropriétaires face à des travaux importants et urgents.
Les évolutions législatives des règles de copropriété reflètent une volonté de modernisation et d’adaptation aux enjeux contemporains. Entre numérisation, performance énergétique et gestion participative, ces nouvelles dispositions redessinent le paysage de la copropriété en France. Les copropriétaires et les syndics doivent s’adapter à ce nouveau cadre juridique, prometteur d’une gestion plus efficace et durable du parc immobilier en copropriété.